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華夏幸福環京5項目“賣身”調查:部分地塊持有不足一年,或為緩解資金壓力

原標題:華夏幸福環京5項目“賣身”調查:部分地塊持有不足一年,或為緩解資金壓力

文、圖/ 岳家琛 編/ 李 愨

“現在華夏幸福在環京就是賣賣賣,目的就是回款。”10月23日,華夏幸福大廠公司一員工告訴搜狐財經“公司深讀”。

10月下旬,搜狐財經“公司深讀”走訪發現,從大廠縣到固安、涿州、廊坊城區,華夏幸福的房地產項目全部在降價。

10月9日,華夏幸福將環北京區域的涿州、大廠、廊坊、霸州五個項目共計10宗土地,以32.34億元轉手萬科。上述地塊總面積33.9萬平方米,均為普通住宅用地,華夏幸福持有6個月到14個月時間不等。

?(華夏幸福轉讓給萬科的10宗土地取得時間)

9月,華夏幸福控股股東華夏控股則選擇轉向平安資管轉讓19.70%股份,以獲取137.7億元資金。

無論是轉讓持有的土地,還是降價賣房,出讓股權,華夏幸福都是為了回籠資金。華夏幸福2018年三季報顯示,今年前9月,華夏幸福經營活動產生的現金流凈額為-76.6億元;為償還債務,截至三季度末,華夏幸福貨幣資金379.07億元,大幅跌44.34%。

賣,賣,賣

萬科并不是華夏幸福接觸的唯一接盤者。

據一位京津冀地產業內人士向搜狐財經“公司深讀”透露,孔雀城早在年初開始就在打包部分資產尋求出售或者合作,其中既包括未開發土地,也包括住宅項目。

上述業內人士稱,其在今年4月就獲悉,華夏幸福先后與部分房企簽訂戰略合作協議,并與陽光城就環京區域部分孔雀城項目展開深度洽談。

不過這一合作如今無法從公開渠道查詢到后續進展。直到今年10月,華夏幸福終于迎來了新的買家——地產龍頭萬科。

搜狐財經“公司深讀”查詢查詢土地使用權招拍掛出讓成交信息發現,在同萬科的交易中,華夏幸福并未從這些土地賺到多少差價。

(圖說:大廠孔雀城沙盤。圖中正中為大廠民族宮,左側1.2期項目附近地塊如今轉讓為萬科所有。圖中沙盤顯示的道路目前尚未成型,多為斷頭路)

以上述大廠地塊為例,大廠涉及轉讓的有4塊,包括大廠民族宮附近的2塊和大廠至香河公路沿線的2塊,均為華夏幸福在2018年4月才取得,共約12.7萬平方米。

華夏幸福拿下上述4地塊成本為12.87億元。即每平方米成本約9867元。這與華夏幸福轉手萬科的土地均價幾乎相當。

大廠民族宮附近轉讓給萬科的地塊目前還都是荒地,除了民族宮和裝飾奢華的華夏幸福孔雀城售樓處外,周邊荒草叢生,斷頭路隨處可見。

除大廠地塊外,華夏幸福轉讓給萬科土地中,單塊土地面積最大的位于廊坊城區。10月19日,搜狐財經“公司深讀”實地探訪發現,該地塊位于開發區富士康南門,在本地人看來位置不差。

(華夏幸福出讓萬科土地中面積最大的一塊,位于廊坊富士康對面)

據澎湃新聞報道稱,廊坊項目華夏幸福土地拍得價格13.86億元,本次與萬科的交易價款11.56億元。萬科將持有廊坊公司80%股權。

此外,本次與萬科交易還涉及的土地包括涿州的三宗,霸州的兩宗,土地面積分別約6.34萬平方米和7.85萬平方米,亦為平價轉讓。

上述轉讓地塊,華夏幸福持有不滿一年,旋即平價出手。

對于已經建成的住宅項目,華夏幸福則在通過降價銷售策略,加快回款力度。

搜狐財經“公司深讀”走訪發現,從大廠縣到固安、涿州、廊坊城區,華夏幸福的房地產項目全部在降價。

為了快速賣房回款,萬科接盤意外成為華夏幸福孔雀城銷售人員的銷售噱頭,以突顯如今華夏幸福樓盤的高性價比。

他們替購房者算了一筆賬: 華夏幸福賣給萬科的土地價格并不菲,加上建筑、精裝、人力、營銷等費用,未來萬科拿地以后開發住宅的單位成本或接近2萬元。

而10月20日搜狐財經“公司深讀”走訪的華夏幸福大廠孔雀城中央公園項目精裝房售價已跌至1.1萬,仍鮮有購房者問津。

據搜狐財經“公司深讀”了解,上述項目于2018年3月開盤,當時的價格是1.8萬,僅僅半年時間已跌去三分之一。而在兩年前,大廠地區房價最高曾達到3萬多一平米。

(孔雀城中央公園售樓處,所賣的項目如今房價已降至1.1萬,半年時間跌幅超過三分之一)

在廊坊城區,華夏幸福同樣面臨困境。10月19日,搜狐財經“公司深讀”走訪廊坊城北的孔雀城悅府項目,該項目如今房價跌至1.8萬每平米。

華夏幸福的業績數據也顯示,其在環京地區的銷售已今非昔比。2018年7-9月,華夏幸福在廊坊銷售面積1.42萬平方米,大廠14.79萬平方米,香河27.04萬平方米。

而2016年7-9月,華夏幸福在環京的銷售面積:廊坊35.44萬平方米,大廠87.31萬平方米,香河73.14萬平方米。

銷售面積大幅下降的同時,華夏幸福在環京地區開發的項目總建筑面積并未下降。2016年7-9月,華夏幸福在環京地區的總建筑面積分布上,廊坊844.74萬平方米,大廠878.46萬平方米,香河371.47萬平方米。

到2018年7-9月,華夏幸福在廊坊的總建筑面積仍高達1075.63萬平方米,大廠則為720.3萬平方米,香河368.61萬平方米。

華夏幸福是否缺錢?

無論是轉讓持有的土地,還是降價賣房,華夏幸福都是為了回籠資金。

早在今年4月13日,上交所就曾發函18問華夏幸福,重點關注華夏幸福資金流狀況。

根據2017年財報,華夏幸福投資活動產生的現金流凈額為-200.03億元,資產負債率達到81.1%。相較之下,2017年,華夏幸福應收賬款189.1億元,同比暴漲99.04%,遠遠高于收入同比增長的10.8%。

對此,華夏幸福解釋稱,園區結算收入大幅增長,對應應收政府園區結算款增加所致。言外之意,地方政府欠華夏幸福的錢在增加。

華夏幸福2018年三季報顯示,今年前9月,華夏幸福經營活動產生的現金流凈額為-76.6億元。

截至2018年第三季度,華夏幸福的貨幣資金379.07億元,大幅跌44.34%,其解釋稱系償還債務所致。

與其他房地產公司的融資手段不同,2017年報顯示,華夏幸福的銀行貸款只占37%左右,而債券占44%,信托、資管等融資工具占18%。;相比之下,萬科80%的資金依賴銀行。

(廊坊孔雀城悅府項目,該項目如今降至1.8萬)

2018年上半年,華夏幸福及子公司發行84億元公司債券,25億元超短期融資券,2億美元境外債。

今年9月11日,華夏幸福還通過控股股東轉讓股權的方式,從平安資管處獲得137.7億元資金。根據股份轉讓協議,華夏幸福控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份,轉讓價格為23.655元/股。

轉讓完后,加上關聯方此前就持有的0.18%股份,平安資管一共持有華夏幸福19.88%股份,成為華夏幸福第二大股東,華夏控股持股比例從61.67%變為41.97%。

平安的入股,附帶業績要求。根據對賭協議,未來三年華夏幸福以2017年度凈利潤為基數,2018年度、2019年度、2020年度凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。

如果未來盈利沒有達到上述數字的95%,大股東華夏控股將進行現金補償。

華夏幸福最新三季報顯示,今年前三季度其實現歸屬上市公司股東凈利潤78.78億,比上年度末增長26.49%。按照對賭協議,華夏幸福需要在第四季度有超過35.37億元的凈利潤。

但銷售數據顯示,華夏幸福2018年第三季度銷售額272.02億元,同比減少了10.49%。

產業城異地復制之問

環京樓市異常慘淡。無奈之下,華夏幸福只得放棄曾經的“大本營”,走出京津冀。

2018年初,華夏幸福將原本用于河北固安和大廠5個孔雀城的40億資金,調撥到了浙江、河南和安徽,希望在外地復制之前的成功。

11月1日,在給搜狐財經“公司深讀”的回復中,華夏幸福稱,非京津冀區域前三季度實現銷售面積443萬方,占總銷售面積比例達到46%,較去年同期增長90%。環南京、環鄭州、環杭州區域1-9 月銷售面積占比分別達到 13%、11%、7%,環合肥、環武漢區域開始貢獻。

固安產業新城,在華夏幸福看來也是一個可以復制到全國的模式。截止2017年底,華夏幸福共布局產業新城79個,產業小鎮24個,遍布全國12個省份、45個城市、81個區域。

華夏幸福回復搜狐財經“公司深讀”稱,2018年前三季度,華夏幸福新簽PPP項目合作協議共17個,包括14個產業新城項目和3個產業小鎮項目,其中有13個位于非京津冀區域。

然而,被華夏幸福奉為經典的產業新城模式,在外地卻遭遇了挫折。

據《財經》報道,在江蘇鎮江,華夏幸福曾在完成一級土地整理拆遷完畢后,被當地政府告知,他們無法不讓本地開發商介入此項目的招拍掛。在競拍現場,華夏幸福最終超價格預期拿下了被對手們輪番競價后的土地。

《財經》報道稱,華夏幸福的產業引入以第一、二產業為主。而在上海與深圳周邊,政府的訴求是能夠大規模導入第三產業。在北京周邊,無論是固安還是大廠,當地政府在招商引資上均較為被動,華夏幸福得以發揮能動性。但在上海與深圳周邊,無論是蘇州、昆山還是珠海、東莞,當地政府機制靈活,產業招商能力并不亞于華夏幸福。

一個數據是,華夏幸福披露的2018年7-9月經營情況顯示當期產業園區結算收入額實現增長,為56億元,同比增長8.74%。房地產開發簽約銷售額208.18億元,同比下降15.27%。

“華夏幸福在環京占據絕對優勢,不買固安,就買大廠,不買大廠,就買涿州,反正都是孔雀城的。但環上海有很多選擇。”華夏幸福固安一位工作人員對搜狐財經“公司深讀”解釋。

“非典型”開發模式

作為一家全國前十的房地產企業,華夏幸福的土地成本并不算高,甚至不在前五十企業之列。但華夏幸福對資金的需求卻一直不減,這與其產業園區模式不無關系。

“早期做房地產也是迫不得已,產業新城前期投入比較大。”華夏幸福總裁孟驚在此前接受媒體采訪時解釋。

產業園區的生意起始于2002年初的一天。廊坊市政府官員召集包括華夏幸福在內的河北五大開發商,表達了對標蘇州工業園區,希望把下轄固安縣發展起來,并給予政策支持的意愿。

最終,華夏幸福與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發協議。

這是華夏幸福投身產業新城之初。王文學力排眾議,孤注一擲將全部身家投入進固安產業園區。據財新2017年3月的報道,固安縣財政局一位負責人表示,十多年來華夏幸福累計在固安投資320億元。

產業園區板塊的營收重頭,是通過招商引資獲取的產業發展服務費。

據華夏幸福總裁孟驚此前接受媒體采訪介紹,在與政府合作開發產業園中,華夏幸福負責制定園區的定位、規劃,并出資建設園區的道路、綠化、管網等基礎設施。

(廊坊市廣陽區新華路169號,廊坊市委黨校大院,院內右側一棟藍色四層小樓,屬于華夏幸福)

之后,華夏還負責園區的招商引資、產業導入。每落地完成一個項目,政府需向華夏幸福支付落地投資額45%的費用,以及將來一定比例的稅收提計,這構成了華夏幸福產業新城業務的主要利潤來源。

而在產業園項目實質推進時,華夏幸福首先會與當地政府簽約排他協議,拿下片區一級開發權;接著在對園區進行規劃整理配套設施建設的同時,進行招商引資;然后在產業園區周邊獲取商業住宅用地銷售獲利。

“其實華夏幸福一直存在產業新城和住宅的矛盾。老板說賣房子是為了更好的布局產業新城,但是很多人詬病華夏幸福是在借著產業新城的名義賣房。”10月18日,一位在涿州工作的華夏幸福員工對搜狐財經“公司深讀”說。

“應收賬款增加,說明華夏幸福產業園區這塊業務,有收入沒現金流入,真正賺錢的還是房地產銷售。”上述華夏離職員工說。

華夏幸福并不這樣認為。11月1日,華夏幸福回復搜狐財經“公司深讀”表示,截至今年9月底,公司預收賬款達到1525億元,預計將在未來二三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤。返回搜狐,查看更多

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